Umfrage belegt die steigende Akzeptanz von Immobilien bei institutionellen Investoren

Professionelle Investoren setzen zunehmend auf einen größeren Immobilienanteil in ihrem Portfolio. Spezielle Immobilienfonds, zu denen auch die SHB Fonds gehören, stehen hoch im Kurs.

Eine Umfrage des Research Centers of Financial Services der Steinbeis Hochschule Berlin in Zusammenarbeit mit der Commerz Real hat zu dem Ergebnis geführt, dass die Immobilienanlage bei institutionellen Investoren ganz hoch im Kurs steht. Danach wollen diese den Immobilienanteil an ihrer Kapitalanlage binnen drei Jahren um ca. 20 Prozent auf insgesamt 8,4 Prozent aufstocken. Für Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG), zeigt sich in diesem Ergebnis eine klare Linie: „Der Sicherheitsaspekt wird schon seit längerer Zeit hoch eingestuft. Und angesichts der sich verschärfenden Krisenszenarien rund um die europäische Schuldenkrise wird er künftig eine noch stärkere Rolle spielen.“ Details der Umfrage geben ihm Recht. Denn schon jetzt setzen 95 Prozent der Profis auf hochwertige und nachhaltige Immobilienobjekte. Nach Angaben der Studienleitung dürfte in drei Jahren praktisch jede Versicherung, jede Stiftung und jede kirchliche Einrichtung in diesem Asset investiert sein.

Laut Befragung spielt auch die Diversifikation nach Ländern eine zentrale Rolle. So sei Deutschland als Immobilienstandort sehr gefragt. „Es kommt darüber hinaus nicht von ungefähr“, erklärt Experte Gruber von SHB Immobilienfonds, „dass Profis bei Immobilienengagements neben Direktanlagen Spezialfonds bevorzugen.“ In diesem Markt bewegen sich schon seit Jahren erfolgreich auch die SHB Fonds. Der stärkste Anteil liegt mit drei Viertel aller Objekte auf dem Schwerpunkt gewerblicher Immobilien. Laut Studie sind es 80 Prozent. Mehr als die Hälfte der befragten Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerken, kirchlichen Einrichtungen, Stiftungen und Banken halten Wohnobjekte aber ebenfalls für viel versprechende Investments. „Das große Problem ist jedoch, an geeignete Immobilien zu gelangen. Die Nachfrage gerade in Deutschland übersteigt deutlich das Angebot“, erklärt hierzu Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG).

Zudem komme es darauf an, auch in den richtigen Gegenden investiert zu sein. Die großen Metropolregionen mit starker Kaufkraft seien, wenngleich nicht gerade preiswert, so doch die besten Garanten für auskömmliche Renditen. Auch in diesen Regionen sind die SHB Immobilienfonds engagiert.

SHB AG: Versicherungsunternehmen suchen in Immobilien höhere Renditemöglichkeiten

Versicherer und Pensionskassen in der Klemme. Einerseits müssen sie ihr Kapital sicher anlegen, andererseits aber zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen vorzeigbare Renditen erzielen. Sie setzen deshalb immer stärker auf Immobilieninvestments, wie man sie beispielsweise bei SHB Fonds findet.

                                                                                                

Die Kapitalmärkte haben Privatanlegern schon seit längerer Zeit kaum noch Erfreuliches zu bieten. An der Börse geht es mal einige Prozentpunkte nach oben, worauf beinahe vorhersehbar die sicher geglaubten Kursgewinne ebenso schnell wieder dahinschmelzen. Von Anleihen mit höheren Zinsen lässt man besser die Finger – man kann ja nie wissen. Griechenland, Spanien und Italien lassen grüßen. Und der deutsche Staat zahlt ebenso wie andere Länder mit guter Bonität nur mickrige Verzinsungen. Sei es auf Anleihen oder Sparbriefe. Da macht sich schon seit geraumer Zeit Frust breit, doch „Das muss nicht sein“, erläutert Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Gerade der Immobiliensektor bietet ganz aktuell höchst attraktive Renditen. Man muss nur wissen, wie man an sie herankommt.“

Dass der Experte, in dessen Bereich auch die SHB Immobilienfonds liegen, Recht hat, stellen schon seit geraumer Zeit die deutschen Versicherungsgesellschaften unter Beweis. Seit 2007 ist der Immobilienanteil an der gesamten Kapitalanlage kontinuierlich angewachsen. Schließlich leiden die Unternehmen unter den Niedrigstzinsen noch mehr als die privaten Anleger. Während letztere nur ihren eigenen Kontostand im Auge haben, müssen beispielsweise die Lebensversicherer Jahr für Jahr zumindest die den Kunden zustehenden Garantiezinsen bedienen. Im Schnitt der Branche liegen diese deutlich über drei Prozent. Es geht bei ihnen also um das Große und Ganze. Und nicht nur bei ihnen. In anderen Sparten, wie der Kfz- oder Wohngebäudeversicherung schreiben die meisten Gesellschaften im technischen Geschäft, also in dem aus den Prämien finanzierten Bereich, seit Jahren rote Zahlen. Ungeschoren kamen sie da in der Vergangenheit nur über Kapitalgewinne heraus. Und dies funktionierte auch bis zuletzt, weiß Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Mittlerweile wird allerdings der bislang bestens verzinste Altbestand im Portfolio immer dünner. Die Papiere laufen nach und nach aus, und die Versicherer müssen adäquate Lösungen finden.“

Es verwundert ihn daher nicht, dass die Assekuranz immer stärker auf das Asset Immobilie setzt. Ganz im Gegenteil, so Hans Gruber, der auch für SHB Fonds zuständig ist: „Immobilien sind eine sichere Anlage, und die Versicherer müssen auch unter den Vorzeichen von Solvency II das Geld ihrer Kunden sicher anlegen.“ Spekulation verbieten sich da von selbst. Gerade dies weise jedoch gleichzeitig den Weg für Privatanleger, so Gruber: „Wenn Versicherer und Pensionskassen bei Immobilieninvestitionen sowohl auf Sicherheit als auch auf Rendite setzen, ist das ein klares Signal.“ Wichtig sei, dass es sich wie bei SHB Fonds um erstklassige Investments handeln müsse.

Internationale Investoren suchen weiter nach deutschen Immobilien wie SHB sie bietet

Zahlen zum ersten Halbjahr 2012 sehen den deutschen Immobilienmarkt weiter in stabiler Verfassung und lassen eine steigende Performance für Investoren erwarten. Mit den entsprechenden Angeboten, wie etwa den SHB Fonds, können deutsche Privatanleger mit dabei sein.

                                                                                                

Der Immobilienmarkt hat sich nach Angaben von Jones Lang LaSalle im ersten Halbjahr 2012 in Deutschland auf einem guten Niveau konsolidiert, und dies trotz der derzeitigen volatilen Rahmenbedingungen. Ein Blick auf die Ratings und die Renditen deutscher Staatsanleihen zeige, dass das Vertrauen in Deutschland ungebrochen groß sei. Die unmittelbare Verknüpfung zum Immobiliensektor liege hier nahe, weil der Abstand zu Immobilienrenditen noch immer als Benchmark herangezogen werde, mit einem klaren Plus für deutsche Immobilien und deren attraktive Risikoprämie. Diese positive Einschätzung des Immobilienmarktes teilt Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Die Anleger fürchten einen Anstieg der Inflationsrate und suchen deshalb verstärkt nach Sachwerten. Dies steigert die Nachfrage nach rentablen Immobilien.“ Es führe also – auch angesichts fehlender wirklicher Alternativen – kaum ein Weg an diesem Asset vorbei.

Deutschland gilt in diesem Zusammenhang bei nationalen wie internationalen institutionellen Investoren als besonders sicherer Hafen. Gerade in Zeiten, die weltweit vom Schreckgespenst der Schuldenkrise geprägt sind. An den Umsatzzahlen für die ersten sechs Monate des laufenden Jahres lässt sich dies zwar nur bedingt nachvollziehen. Das Jahr hat laut Jones Lang LaSalle bei Einzelhandelsimmobilien etwas schwächer als zuletzt begonnen, doch legten die Aktivitäten der Käufer im Frühjahr wieder zu. Vor allem ausländische Investoren und dort besonders Pensionsfonds und Versicherungen haben ihre Schlagzahl deutlich erhöht.

Für Hans Gruber von SHB Immobilienfonds kommt diese Nachricht der Frankfurter Investment- und Vermietungsspezialisten keineswegs überraschend: „Deutschland ist äußerst stark gefragt, bei Weitem nicht jeder Nachfrage steht aber auch ein ausreichendes Angebot gegenüber.“ Es sei jedoch besonders interessant zu sehen und darüber hinaus auch aufschlussreich, dass sich bei den Aktivitäten ausländischer Investoren in erster Linie Unternehmen engagierten, die ihren Fokus ganz gezielt nicht nur auf chancenreiche, sondern auch auf wertstabile Anlagen richten müssten. Denn gerade bei der langfristigen Altersvorsorge stünde Sicherheit neben der Rendite an oberster Stelle. SHB-Experte Hans Gruber ergänzt: „Staatsanleihen gelten angesichts der Schuldenkrise mittlerweile bei vielen – auch institutionellen Investoren – als »heißes Eisen«, dem Immobilienfonds, wie beispielsweise die SHB Fonds, vorgezogen werden.“

Vor allem in den Top-Lagen der Metropolregionen befinden sich Sicherheit und Rendite im Gleichschritt, große Ausreißer – auch nach oben – sind nach der Studie kaum zu erwarten. Ganz anders sehe das in den Nebenlagen, also kleineren Städten mit niedrigerem Mietniveau und geringeren Steuereinahmen aus, ergänzt Hans Huber von SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG), führt aber weiter aus: „Hier verhält sich der Immobilienmarkt wie der Handel mit Staats- und Unternehmensanleihen.“ Je volatiler der Markt sei, umso höher fielen die Renditen aus.

Passend zum Eklat um den Großstadtflughafen Berlin-Brandenburg werden in dieser Region nun auch Immobilienbesitzer zur Kasse gebeten

Immobilienbesitzer in Berlin und Brandenburg müssen für die Sanierung von Wasser- und Abwasseranlagen tief in die eigene Tasche greifen. Das hatten viele von ihnen nicht einkalkuliert. Mit einem geschlossenen Immobilienfonds wie etwa den SHB Fonds hätten sie dieses Problem kaum.

                                                                                                

Horch was kommt von draußen rein, hollahi hollaho – Immobilienbesitzer fühlen sich von der ersten Zeile des Volksliedes aus dem 19. Jahrhundert ganz und gar nicht mehr bespaßt. Ganz im Gegenteil, so weiß Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fonds AG (SHB AG), scheppern dann bei ihnen häufig nur noch die Alarmglocken. Kommt nämlich etwas überraschend von draußen herein, so ist es zunehmend Wasser aus geborstenen Leitungsrohren. Oder Post vom Wasserzweckverband. Und dann werden sie kräftig zur Kasse gebeten, wie Beispiele aus Berlin und Brandenburg zeigen. Investitionen für die Erneuerung der Wasser-  und Abwasseranlagen legen die Wasserzweckverbände dort schon seit geraumer Zeit und ohne Nachsicht auf die Eigentümer um. Zugrunde liegt hier ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg aus dem Jahr 2007. Danach dürfen Kommunen und Zweckverbände den Aufwand für neue Wasserleitungen außerhalb des Hauses auch auf Immobilienbesitzer abwälzen, wenn diese schon vor 1990 für ihre Anschlüsse gezahlt hatten. In der Regel, so Hans Gruber von SHB Immobilienfonds, bleibt dafür eine Zahlungsfrist von häufig gerade mal einem Monat. Private Immobilieneigentümer trifft der Schock dann ähnlich überraschend wie die Verantwortlichen des Flughafens Berlin Brandenburg Willy Brandt. Allein für die beiden genannten Bundesländer rechnet der Verband Berlin-Brandenburger Wohnungsunternehmen (BBU) ganz aktuell mit einer Gesamtbelastung von 340 Millionen Euro. Private Eigentümer könnten dadurch finanziell mächtig ins Schlingern geraten, die Klagebereitschaft sei trotz letztlich ungeklärter Rechtslage aus Risiko- und Kostenaspekten gering.

Ebenso schwierig bis unmöglich ist es, die Kosten an die Mieter weiterzureichen. Hans Gruber von SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG), warnt deshalb davor, sich beim Kauf einer fremdvermieteten Eigentumswohnung ausschließlich auf den äußeren Schein zu verlassen: „Selbst der hinzugezogene Architekt kann kaum alle auf dem Grundstück oder unter dem Straßenbelag davor schlummernden Gefahren erkennen.“ Man dürfe als Immobilienerwerber also keineswegs auf Kante rechnen, sondern stets ausreichendes Geld zurücklegen, um gegen alle Eventualitäten gewappnet zu sein. Ganz im Gegensatz dazu beauftragten beispielsweise die Manager der SHB-Fonds rechtzeitig vor einer Entscheidung, ob eine Immobilie ins Portfolio aufgenommen werden soll, ausgesuchte und ortskundige Spezialisten mit der Qualitätsprüfung.  Im Zweifel fallen solche Belastungen im Rahmen der auch beim Fonds enthaltenen Erhaltungskosten also in der Regel erst gar nicht an.

SHB AG: Deutsche Immobilienbesitzer drückt oftmals der Schuh – eine Situation, die das britische Königshaus seit Jahren kennt

Queen Elizabeth II. und deutsche Immobilieneigentümer verbindet mehr als gemeinhin vermutet. Während Königliche Hoheit über die laufenden Kosten für den Buckingham Palast und Schloss Windsor klagt, stöhnen Besitzer fremdvermieteten Eigentums ebenfalls über einen hohen Erhaltungsaufwand – mit teilweise gravierenden wirtschaftlichen Folgen. SHB Immobilienfonds rechnen sich – obwohl derartige Kosten einkalkuliert sind.

                                                                                                

Die Queen ist chronisch klamm. Das zeigen Hunderte geheime Bittbriefe an Downing Street 10, deren Herausgabe der „Independent“ vor Jahren gerichtlich erstritten hatte. Doch statt dem Drängen nachzugeben, entzog die Labour-Regierung unter Tony Blair Ihrer Majestät in einem „Financial Memorandum“ 2006 die Hoheit über das königliche Budget. Für ewige Streitereien sorgt selbst im Jahr des Thronjubiläums beispielsweise der laufende Betrieb des Buckingham Palace und von Windsor Castle, allein die Renovierung der Küche und des Kaffeezimmers auf Schloss Windsor soll dem Vernehmen nach um 45.000 Euro höher und damit teurer als geplant ausgefallen sein. Einem Bericht der Financial Times Deutschland zufolge soll zudem der Buckingham Palast stark renovierungsbedürftig sein und modrig müffeln. Alles Probleme, die in ähnlicher Weise auch deutschen Immobilienbesitzern nicht unbekannt sind, wie Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG), aus langjähriger Erfahrung weiß: „Wer eine selbstgenutzte oder fremdvermietete Immobilie erwirbt, unterschätzt häufig die damit verbundenen Erhaltungs- und Renovierungskosten.“ Einer gängigen Faustformel zufolge müssten dafür ab Baufertigstellung jedes Jahr zwischen 0,8 und 1,0 Prozent des Kaufpreises investiert oder auf die Seite gelegt werden, um Qualitätseinbußen am Objekt von vornherein auszuschließen.

               

Das ist eine ganze Menge Geld, wie Gruber von SHB Immobilienfonds vorrechnet: „Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 420.000 Euro kommen daraus Jahr für Jahr zwischen 3.360 und 4.200 Euro zusammen.“ Und zwar zusätzlich zur Grundsteuer und zur laufenden Tilgung für den in der Regel benötigten Hypothekenkredit. Es sei deshalb fatal, wenn man sich allein von den derzeit extrem niedrigen Darlehenszinsen und – bei fremdvermieteten Wohnungen – der Aussicht auf eine erstklassige Rendite blenden ließe. Im schlimmsten Fall waren die Vorbesitzer einer Gebrauchtimmobilie untätig und es hat sich ein Renovierungsstau gebildet. Dann, so der Experte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG), werde die finanzielle Belastungsgrenze schnell überstrapaziert: „Sind aber erst einmal alle Reserven aufgebraucht und ein zusätzlicher Kredit nicht zu verkraften, droht ein Notverkauf oder sogar die Zwangsversteigerung.“ Statt von der einst erhofften Rendite profitieren zu können, stünden die Immobilienbesitzer in diesen Fällen vor einem finanziellen Desaster.

Was jedoch noch immer viele Anleger nicht wissen: Für den Renditetraum mit fremdvermietetem Immobilieneigentum muss man nicht unbedingt ein ganzes Objekt mit allen darin schlummernden und oft unbekannten Risiken erwerben. SHB Fonds beispielsweise ermöglichen für überschaubare und ohne eigene Darlehen darstellbare Beträge die Teilhabe an ausgeklügelten Immobilienkonzepten mit erstklassigen und langjährigen Mietern. Da die während der Laufzeit anfallenden Kosten der Verwaltung und Instandhaltung bereits berücksichtigt sind – und für den Investor „trotzdem“ attraktive Ausschüttungen erzielt werden können – sind sie eine sinnvolle Alternative zum direkten Immobilienerwerb.

SHB AG: Mit teurer Immobilienfinanzierung in die Schuldenkrise

Für den Erwerb einer Immobilie spricht das wirtschaftliche Umfeld, vielfach jedoch nicht das Eigenkapital der Käufer. Das zeigt eine neue Statistik. Demnach erwartet viele Erwerbern statt guter Rendite eine gefährliche Überschuldung. Beteiligungen an Immobilienfonds wie etwa den SHB Fonds sind oftmals geeigneter.

                                                                                                

Steigende Löhne, positive Wachstumsaussichten für die deutsche Wirtschaft und extrem niedrige Zinsen für Baugeld von derzeit unter drei Prozent heizen die Nachfrage nach fremdvermietetem Wohneigentum an. Entsprechend geht es mit den Immobilienpreisen vor allem in den großen Ballungsgebieten nach oben. Doch davon dürfe man sich nicht blenden lassen, erklärt Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Jetzt kaufen auch viele Menschen Immobilien, die sie sich eigentlich in der Form gar nicht leisten können.“ Bedenklich stimme nämlich der geringe Anteil an Eigenkapital, mit dem die Meisten von ihnen den Erwerb stemmen wollen. Nachdrücklich stellt diese Befürchtung eine Onsite-Befragung des Immobilienportals Immobilienscout 24 unter Beweis. Danach lag das im ersten Quartal dieses Jahres für die Finanzierung angedachte Eigenkapital im Schnitt bei gerade einmal 10.000 Euro je Anfrage. Der für die Suche nach einem geeigneten Objekt angegebene durchschnittliche Kaufpreis variierte jedoch – abhängig vom Bundesland – zwischen 157.000 Euro (Brandenburg) und 241.000 Euro (Baden-Württemberg). Laut Hans Gruber von SHB Immobilienfonds wird hieran ein krasses Missverhältnis zwischen Darlehenswunsch und verfügbarem Geld sichtbar.

Seiner Meinung nach steckt hinter vielen Kaufvorhaben zwar das Bestreben, mit einer fremdvermieteten Immobilie eine ordentliche Rendite zu erzielen. Doch Experte Hans Gruber von SHB Innovative Fondskonzepte AG (SGB AG) warnt zugleich: „Nicht immer kann es mit der Konjunktur bergauf gehen, zumal sich Deutschland auf Dauer nicht zur Gänze von der deutlich schwächeren Performance in anderen Industriestaaten, auch in der EU, abkoppeln kann.“ Falle dann beispielsweise in einem Haushalt mit zwei Verdienern ein Einkommen wegen Arbeitsplatzverlustes weg, breche die gesamte Finanzierung wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Doch damit nicht genug, wer zu wenig eigenes Geld in die Finanzierung einbringt, zahlt für den Fremdkredit mitunter happige Risikoaufschläge. Aus einem vermeintlich billigen Kredit wird dann unter dem Strich schnell ein teurer.

Gerade wenn es um Rendite gehe, werde viel zu selten statt über komplette Wohnungen oder Einfamilienhäuser über die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds nachgedacht, wie dies beispielsweise mit einem SHB Fonds möglich wäre. Oft entfällt dabei sogar jegliche Fremdfinanzierung, da derartige Investments bereits mit Beträgen ab 10.000 Euro möglich sind. Dann stimmt die Rendite mindestens in dem Umfang, den ein selbst erworbenes Objekt erwirtschaften kann. Zumal bei Letzterem auch noch die Instandhaltungsmaßnahmen sowie Kosten für Gerichte und Notare am Ertrag zehren.