SHB AG: Deutsche Immobilienbesitzer drückt oftmals der Schuh – eine Situation, die das britische Königshaus seit Jahren kennt

Queen Elizabeth II. und deutsche Immobilieneigentümer verbindet mehr als gemeinhin vermutet. Während Königliche Hoheit über die laufenden Kosten für den Buckingham Palast und Schloss Windsor klagt, stöhnen Besitzer fremdvermieteten Eigentums ebenfalls über einen hohen Erhaltungsaufwand – mit teilweise gravierenden wirtschaftlichen Folgen. SHB Immobilienfonds rechnen sich – obwohl derartige Kosten einkalkuliert sind.

                                                                                                

Die Queen ist chronisch klamm. Das zeigen Hunderte geheime Bittbriefe an Downing Street 10, deren Herausgabe der „Independent“ vor Jahren gerichtlich erstritten hatte. Doch statt dem Drängen nachzugeben, entzog die Labour-Regierung unter Tony Blair Ihrer Majestät in einem „Financial Memorandum“ 2006 die Hoheit über das königliche Budget. Für ewige Streitereien sorgt selbst im Jahr des Thronjubiläums beispielsweise der laufende Betrieb des Buckingham Palace und von Windsor Castle, allein die Renovierung der Küche und des Kaffeezimmers auf Schloss Windsor soll dem Vernehmen nach um 45.000 Euro höher und damit teurer als geplant ausgefallen sein. Einem Bericht der Financial Times Deutschland zufolge soll zudem der Buckingham Palast stark renovierungsbedürftig sein und modrig müffeln. Alles Probleme, die in ähnlicher Weise auch deutschen Immobilienbesitzern nicht unbekannt sind, wie Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG), aus langjähriger Erfahrung weiß: „Wer eine selbstgenutzte oder fremdvermietete Immobilie erwirbt, unterschätzt häufig die damit verbundenen Erhaltungs- und Renovierungskosten.“ Einer gängigen Faustformel zufolge müssten dafür ab Baufertigstellung jedes Jahr zwischen 0,8 und 1,0 Prozent des Kaufpreises investiert oder auf die Seite gelegt werden, um Qualitätseinbußen am Objekt von vornherein auszuschließen.

               

Das ist eine ganze Menge Geld, wie Gruber von SHB Immobilienfonds vorrechnet: „Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 420.000 Euro kommen daraus Jahr für Jahr zwischen 3.360 und 4.200 Euro zusammen.“ Und zwar zusätzlich zur Grundsteuer und zur laufenden Tilgung für den in der Regel benötigten Hypothekenkredit. Es sei deshalb fatal, wenn man sich allein von den derzeit extrem niedrigen Darlehenszinsen und – bei fremdvermieteten Wohnungen – der Aussicht auf eine erstklassige Rendite blenden ließe. Im schlimmsten Fall waren die Vorbesitzer einer Gebrauchtimmobilie untätig und es hat sich ein Renovierungsstau gebildet. Dann, so der Experte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG), werde die finanzielle Belastungsgrenze schnell überstrapaziert: „Sind aber erst einmal alle Reserven aufgebraucht und ein zusätzlicher Kredit nicht zu verkraften, droht ein Notverkauf oder sogar die Zwangsversteigerung.“ Statt von der einst erhofften Rendite profitieren zu können, stünden die Immobilienbesitzer in diesen Fällen vor einem finanziellen Desaster.

Was jedoch noch immer viele Anleger nicht wissen: Für den Renditetraum mit fremdvermietetem Immobilieneigentum muss man nicht unbedingt ein ganzes Objekt mit allen darin schlummernden und oft unbekannten Risiken erwerben. SHB Fonds beispielsweise ermöglichen für überschaubare und ohne eigene Darlehen darstellbare Beträge die Teilhabe an ausgeklügelten Immobilienkonzepten mit erstklassigen und langjährigen Mietern. Da die während der Laufzeit anfallenden Kosten der Verwaltung und Instandhaltung bereits berücksichtigt sind – und für den Investor „trotzdem“ attraktive Ausschüttungen erzielt werden können – sind sie eine sinnvolle Alternative zum direkten Immobilienerwerb.

SHB AG: Mit teurer Immobilienfinanzierung in die Schuldenkrise

Für den Erwerb einer Immobilie spricht das wirtschaftliche Umfeld, vielfach jedoch nicht das Eigenkapital der Käufer. Das zeigt eine neue Statistik. Demnach erwartet viele Erwerbern statt guter Rendite eine gefährliche Überschuldung. Beteiligungen an Immobilienfonds wie etwa den SHB Fonds sind oftmals geeigneter.

                                                                                                

Steigende Löhne, positive Wachstumsaussichten für die deutsche Wirtschaft und extrem niedrige Zinsen für Baugeld von derzeit unter drei Prozent heizen die Nachfrage nach fremdvermietetem Wohneigentum an. Entsprechend geht es mit den Immobilienpreisen vor allem in den großen Ballungsgebieten nach oben. Doch davon dürfe man sich nicht blenden lassen, erklärt Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Jetzt kaufen auch viele Menschen Immobilien, die sie sich eigentlich in der Form gar nicht leisten können.“ Bedenklich stimme nämlich der geringe Anteil an Eigenkapital, mit dem die Meisten von ihnen den Erwerb stemmen wollen. Nachdrücklich stellt diese Befürchtung eine Onsite-Befragung des Immobilienportals Immobilienscout 24 unter Beweis. Danach lag das im ersten Quartal dieses Jahres für die Finanzierung angedachte Eigenkapital im Schnitt bei gerade einmal 10.000 Euro je Anfrage. Der für die Suche nach einem geeigneten Objekt angegebene durchschnittliche Kaufpreis variierte jedoch – abhängig vom Bundesland – zwischen 157.000 Euro (Brandenburg) und 241.000 Euro (Baden-Württemberg). Laut Hans Gruber von SHB Immobilienfonds wird hieran ein krasses Missverhältnis zwischen Darlehenswunsch und verfügbarem Geld sichtbar.

Seiner Meinung nach steckt hinter vielen Kaufvorhaben zwar das Bestreben, mit einer fremdvermieteten Immobilie eine ordentliche Rendite zu erzielen. Doch Experte Hans Gruber von SHB Innovative Fondskonzepte AG (SGB AG) warnt zugleich: „Nicht immer kann es mit der Konjunktur bergauf gehen, zumal sich Deutschland auf Dauer nicht zur Gänze von der deutlich schwächeren Performance in anderen Industriestaaten, auch in der EU, abkoppeln kann.“ Falle dann beispielsweise in einem Haushalt mit zwei Verdienern ein Einkommen wegen Arbeitsplatzverlustes weg, breche die gesamte Finanzierung wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Doch damit nicht genug, wer zu wenig eigenes Geld in die Finanzierung einbringt, zahlt für den Fremdkredit mitunter happige Risikoaufschläge. Aus einem vermeintlich billigen Kredit wird dann unter dem Strich schnell ein teurer.

Gerade wenn es um Rendite gehe, werde viel zu selten statt über komplette Wohnungen oder Einfamilienhäuser über die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds nachgedacht, wie dies beispielsweise mit einem SHB Fonds möglich wäre. Oft entfällt dabei sogar jegliche Fremdfinanzierung, da derartige Investments bereits mit Beträgen ab 10.000 Euro möglich sind. Dann stimmt die Rendite mindestens in dem Umfang, den ein selbst erworbenes Objekt erwirtschaften kann. Zumal bei Letzterem auch noch die Instandhaltungsmaßnahmen sowie Kosten für Gerichte und Notare am Ertrag zehren.

SHB AG: Bundesregierung heizt Inflation an

Die Tarifforderung der IG Metall ist für die in der Branche Tätigen eine gute Sache – für Deutschlands Sparer jedoch nicht. Tarifabschlüsse in dieser Größenordnung treiben die Inflation und entwerten viele Spareinlagen. Geschlossene Immobilienfonds wie die SHB Fonds bieten einen Ausweg.

Was verschiedene Medien, etwa die Financial Times Deutschland (FTD) oder der SPIEGEL, dieser Tage berichten, müsste Deutschlands Vorsorgesparern eigentlich Schweißperlen auf die Stirn treiben. Führende Ökonomen erwarten ein deutliches Anziehen der Inflationsrate. Diskutiert werden je nach Ausgangslage zwischen vier und sechs Prozent. Wirtschaftlich sei dies jedoch verkraftbar. Schließlich müssten dringend Ungleichgewichte in der Europäischen Union beseitigt werden, die sich beispielsweise in den Leistungsbilanzen der Mitgliedsländer ausdrückten. In der Tat importieren vor allem die Mittelmeerstaaten deutlich mehr Waren, als sie selbst auf ausländischen Märkten losschlagen können. Dass Deutschland ein besonders kräftiger Exporteur ist, hängt direkt auch mit der Lohnzurückhaltung der vergangenen Jahre zusammen. Doch damit scheint nun vorerst Schluss zu sein, wie aktuell hohe Tarifabschlüsse und Lohnforderungen zeigen. So verlangt etwa die IG Metall ein Plus von 6,5 Prozent. Und weiß dabei ausgerechnet den deutschen Finanzminister hinter sich, der erst kürzlich bei der Arbeitgeberseite in den Tarifverhandlungen ein deutliches Plus in der Lohntüte anmahnte. Was das für Millionen Vorsorgesparer bedeutet, die ihre Guthaben beispielsweise in Lebensversicherungen oder als Festgeld führen, erklärt Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Wenn die Inflation tatsächlich bis in die genannte Größenordnung klettern wird, schwindet der Wert des investierten Kapitals noch deutlicher als in der Vergangenheit.“ Tatsächlich beläuft sich die von der Deutschen Bundesbank ermittelte Inflationsrate derzeit schon auf 2,6 Prozent, die gefühlte Geldentwertung dürfte für viele Bundesbürger jedoch noch deutlich darüber liegen.

Laut „Sparerkompass Deutschland 2012“ der Bank of Scotland setzen aber noch immer 63 Prozent der Deutschen vorrangig auf Sparbücher. Nicht nur für Hans Gruber von SHB Immobilienfonds ist das pure Geldvernichtung: „Dafür gibt es im Schnitt ganze 0,5 Prozent Zinsen“. Mit 57 Prozent Platz zwei belegen nach der Befragung Lebens- oder private Rentenversicherungen. Der garantierte Zins liegt hier seit Jahresbeginn bei 1,75 Prozent – auf die Sparanteile in den Beiträgen, also dem Geld, das nach Abzug von Vertriebs-  und Verwaltungskosten sowie Risikoprämien übrigbleibt. Laut Welt am Sonntag verlieren die Sparer jährlich 13,1 Milliarden Euro an Kaufkraft. Möglicherweise liegt darin aber auch ein Stück Hilflosigkeit, mutmaßt SHB-Fonds-Experte Gruber: „Viele Menschen wissen schlichtweg wenig zu diesem Thema und wo sie auch inflationsbereinigt noch eine vernünftige Rendite erzielen können.“

Alternativen sind vor allem Sachwerte, also Aktien, Gold und natürlich Immobilien. Allerdings bringen selbst betuchte Anleger fremd vermieteten Wohnungen wegen der damit verbundenen und oft nicht kalkulierbaren Risiken aus Mietausfall und Instandhaltung eine gewisse Scheu entgegen. Das muss jedoch nicht sein, wenn man sich nur indirekt ein Stück am Immobilienkuchen sichert. Geschlossene Immobilienfonds, wie die SHB Fonds, verfolgen eine kluge Auswahlstrategie der zu erwerbenden Objekte. Und nahezu immer sind die dort zu erzielenden Mieteinnahmen und  Mietsteigerungen an die Inflationsrate gekoppelt oder gehen darüber hinaus. Zudem können SHB Immobilienfonds ansehnliche Erträge durch die Weiterveräußerung der Gebäude erzielen. Dies gilt gerade in diesen Zeiten, in denen die  Immobilienpreise besonders in den Metropolregionen nur die Tendenz nach oben kennen. Und im Vergleich zu privat zu erwerbenden Objekten haben sie einen für Sparer wie Anleger unschlagbaren Vorteil, erklärt Hans Gruber von SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Von diesen inflationsbereinigten Wertsteigerungen kann man bereits mit überschaubaren Kapitalbeteiligungen profitieren.“ Kredite und Bankdarlehen wie bei privaten Immobilienfinanzierungen braucht es dafür jedenfalls nicht.

SHB AG: Deutsche sind rührig in der Altersvorsorge

Rund 85 Prozent der Bürger sorgen inzwischen vor. Das genutzte Angebot ist vielfältig und berücksichtigt zu knapp 40 Prozent auch Immobilien    

„Die Renten sind sicher“ - diesem Satz des ehemaligen Bundestagsmitglieds Norbert Blüm vertrauen inzwischen viele Deutsche nicht mehr. Die Realität holt Deutschland ein. Die Renten sind sicher – aber in welcher Höhe? Immer wieder schreckt die Bürger die Diskussion um die Grund- oder Einheitsrente. Soweit wird es sicher nicht kommen, aber der demografische Wandelt fordert seine Opfer und wenn auf immer weniger Arbeitnehmer immer mehr Rentner kommen, dass hat ein Umlageverfahren wie in der Bundesrepublik Deutschland gelebt, eben seine Grenzen.

„Die Situation ist gut so wie sie ist, denn sie entspricht der Realität und dadurch wird vielen Menschen klar, dass sie mehr Eigenvorsorge betreiben müssen, wie auch immer diese aussehen mag“, sagt Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG). Glaubt man den Befragung setzen insbesondere die 30- bis 44-Jährigen auf eine private Rentenversicherung, die Jüngeren – also die 18- bis 20-Jährigen besitzen aber auch schon zu knapp 20 Prozent einen derartigen Vertrag. Eine wichtige Rolle bei den Arbeitnehmern spielt die Riester-Rente. Sowohl mit Versicherungs- wie auch mit Investmentverträgen. Etwas abgeschottet das Thema Nachhaltigkeit. Zwar liebäugeln viele Sparer mit den Möglichkeiten, die sich hieraus ergeben – aber noch ist es den Anbietern nicht ausreichend gelungen aufzuzeigen, dass Ökologie und Ökonomie nicht auseinanderstehen und ein nachhaltiges Investment nicht gleichzeitig auch Renditeverzicht bedeutet. „Diese Branche hat noch Nachholbedarf, was sich aber sicher noch entwickeln wird“, meint der SHB-Immobilienexperte Gruber.

Auch beim Thema Immobilien sind die Deutschen rührig. Immerhin 37 Prozent sorgen nach einer Studie von Cosmos Direkt mit Immobilien vor. „Neben dem selbstgenutzten Eigenheim oder der selbstgenutzten Eigentumswohnung spielen dabei Immobilien-Kapitalanlagen zunehmen eine bedeutendere Rolle“, so der Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG. Für Gruber sind es dabei auch die geschlossenen Immobilienfonds, wie die SHB Immobilienfonds, die Anlegern hierbei eine Perspektive geben. „Wer sein Kapital streuen und eine professionelle Verwaltung nutzen möchte, sollte sich an Fonds, wie den SHB Fonds beteiligen und dabei viele Vorteile nutzen“, sagt Gruber. Inzwischen halten Investoren hierzulande ein Milliardenvermögen in Immobilienfonds und nutzen so die Entwicklungschancen des Standortes Deutschland. Gerade die sich in den letzten beiden Jahren abzeichnende positive Entwicklung dürfte dabei viele Anreize geben.