SHB AG: Immobilienmarkt zeigt höchstens „kleine Bläschen“

Die deutlich steigenden Preise im deutschen Immobilienmarkt lassen die Vermutung zu, dass dieser sich schon am Bedarf vorbei entwickeln könnte. Erste „Mahner“ sprechen von „Blasenbildungen“, also überhitzten Preisen. Nicht so die Experten der SHB Innovative Fondskonzepte AG – sie meinen, dass sich der deutsche Immobilienmarkt langsam der Realität anpasst.

Ob Hamburg, München oder Berlin. Innerhalb von nur fünf Jahren konnten hier Käufer von Eigentumswohnungen Wertsteigerungen von bis zu 30 Prozent erzielen. Dies gilt selbstverständlich vorrangig für Trendviertel in den jeweiligen Metropolen, also besonders gefragten Stadtteilen, in die immer mehr Menschen aus dem Umland zurückkehren wollen. Und auch im Büro- und Gewerbeimmobilienbereich stellen Immobilienexperten teils deutliche Steigerungen fest. Diese Nachfragesteigerung gilt auch für geschlossene Immobilienfonds. „Sie konnten im vergangenen Jahr nicht nur ihre Vormachtstellung unter den geschlossenen Fonds erneut behaupten, sie profitieren zudem von einer gestiegenen Nachfrage“, erklärt Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG).

Kann man dabei schon von einer Preisblase sprechen? „Nicht wirklich“, meint der SHB Immobilienexperte Gruber. Eine Preisblase entstände erst dann, wenn ein Markt überkauft ist, also die Nachfrage deutlich größer ist als das Angebot. „Diese Aussage trifft für den deutschen Immobilienmarkt einfach nicht zu. Der Immobilienmarkt wird an einigen Standorten lediglich etwas enger, was Preissteigerungen nach sich zieht. Das ist aber ein ganz natürlicher Prozess“, so der Experte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG). Die SHB AG hat sich auf geschlossene Immobilienfonds mit Schwerpunkt auf deutsche Immobilien spezialisiert. Ein Marktsegment, das bei deutschen wie internationalen Investoren sehr gefragt ist.

Dass der deutsche Immobilienmarkt im Verhältnis zum europäischen Umfeld noch ein günstiges Preisniveau aufweist, zeigt eine aktuelle Studie von DB Research. So war das Niveau in Deutschland bis 2006 sogar rückläufig, erst ab 2007 folgte ein moderater Anstieg. Nach Einschätzung der Europäischen Zentralbank zeigen die Indikatoren für Wohnimmobilienpreise in Deutschland immer noch eine durchschnittliche Unterbewertung von rund zehn Prozent. Experten schätzen das Niveau bei Büro- und Gewerbeimmobilien nicht ganz so hoch ein, aber auch hier ist ein Nachholbedarf unverkennbar.

Dabei ist die Entwicklung in Deutschland nicht einheitlich, sondern richtet sich an den unterschiedlichen Standorten aus. Es gilt dabei die Aussage, dass der Immobilienmarkt seit Jahren „gespalten“ ist und sich insbesondere an den Beschäftigungschancen orientiert. „Es bestehen große Unterschiede, wobei inzwischen nicht nur die Metropolstandorte wie München, Düsseldorf, Frankfurt oder Hamburg gefragt sind, sondern auch deren mittelbares Umfeld. Zudem punkten viele kleinere Standorte – es hängt eben wirklich an den Chancen, einen Arbeitsplatz zu erhalten“, so der Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG).

Dass der Immobilienmarkt derzeit so gut läuft, hängt auch mit den niedrigen Hypothekenzinsen zusammen sowie der großen Unsicherheit der Bürger im Hinblick auf die Finanzmärkte. Auch die gestiegen Inflationsängste spielen in der deutschen Bevölkerung eine wichtige Rolle, wenn es um die generelle Einschätzung der Werthaltigkeit einer Immobilieninvestition geht. Ein weiterer Aspekt ist das Fehlen von Alternativen und die Tatsache, dass die Käufer auf künftige Wert- und Mietsteigerungen setzen. „Alle diese Aspekte spielen auch eine wichtige Rolle, wenn sich Investoren dafür entscheiden, in einen geschlossenen Immobilienfonds zu investieren“, meint Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG). Bei Immobilienfonds haben Investoren den Vorteil, auf ein erfahrenes Fondsmanagement setzen zu können, was eine professionelle Verwaltung der Objekte gewährleistet. Diesen Aspekt stuft auch das Management der SHB AG als Vorteil gegenüber dem Erwerb von Einzeleigentum ein.   

SHB Innovative Fondskonzepte AG: Neues Hoch bei den Vermietungen im Büromarkt

Das Immobilienunternehmen SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB) profitiert von der positiven Entwicklung am deutschen Büroimmobilienmarkt. Dieser zeigt sich im vergangenen Jahr äußerst dynamisch.

In den sechs wichtigsten Bürostandorten in Deutschland wurden im vergangenen Jahr mehr als drei Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Dies entspricht einer Steigerung von 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. „Nicht nur das. Dieses Ergebnis ist auch das Zweitbeste in den vergangenen zehn Jahren“, meint Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG). Auch Colliers International Deutschland hält dieses Ergebnis für erstaunlich und vermeldet, dass im letzten Quartal 2011 so viel Bürofläche neu vermietet oder durch Eigennutzer belegt wurde wie seit 2007 nicht mehr. „Wir sind auf dem besten Weg“, sagt der Immobilienexperte der SHB, Hans Gruber. Für ihn ist dabei wichtig, dass die im Immobilienmarkt tätigen Unternehmen ihre Kernkompetenz ausbauen und somit einen echten Nutzen bieten, so wie es beispielsweise die SHB AG täte. Das Aschheimer Unternehmen, mit Sitz in der Nähe von München, hat sich auf das professionelle Management von Büroimmobilien spezialisiert, die es in Form von geschlossenen Fonds zunächst durch Kapitalanleger finanzieren lässt. Die Investoren erzielen dabei Einkünfte aus der Vermietung der Objekte. Nach Ablauf des Fonds sollen die Objekte zum jeweils geltenden Marktwert verkauft werden und erzielen in der Regel dann einen deutlichen Mehrwert.

„Durch die Presse gingen insbesondere die großen Anmietungen des vergangenen Jahres“, meint der SHB-Immobilienexperte. Große Anmietungen wurden beispielsweise von Osram mit stolzen 46.000 Quadratmetern in München, von Lufthansa AirPlus mit mehr als 20.000 Quadratmetern in der Hessenmetropole Frankfurt und von der Universität Hamburg mit rund 14.000 Quadratmetern in der Hansestadt getätigt. Darüber hinaus fanden viele weitere Vertragsabschlüsse statt, die erst später erfasst wurden und die die ohnehin schon positive Statistik von 2011 noch einmal verbesserten.

„Diese Entwicklung mit den ausgelösten Chancen auf Preissteigerungen zeigt, dass die Immobilie aus dem Angebotsumfeld für deutsche Investoren nicht mehr wegzudenken ist“, so der SHB AG Finanzprofi Gruber. Den Trend zu Sachwerten bestätigen viele neutrale Institutionen wie beispielsweise Scope, FERI und andere. „Dies mag auch damit zusammenhängen, dass Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern einen nicht unerheblichen Nachholbedarf bei den Immobilienpreisen hat“, so Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG). Tatsache ist dabei, dass es insbesondere in den dynamisch wachsenden Ballungsräumen erstmals seit vielen Jahren wieder zu echten Preissteigerungen gekommen ist. Dieses Wachstum beurteilen Experten als durchaus gesund und nicht so sprunghaft wie in einigen anderen europäischen Metropolen in den letzten Jahren.

„Wir haben eine anziehende Wirtschaft, einen ausgeprägten Export, verträgliche Kapitalmarktzinsen und günstige Finanzierungskonditionen für Immobilien, hinzukommend eine weltweite Nachfrage nach deutschen Immobilien, da es sich beispielsweise kaum ein ernstzunehmendes internationales Unternehmen leisten kann, nicht am deutschen Markt präsent zu sein“, so der SHB Innovative Fondskonzepte AG-Immobilienexperte Gruber. Die Experten der SHB müssen es wissen: Sie sind seit vielen Jahren ausschließlich in der deutschen Immobilie zuhause.

Investoren bevorzugen Deutschland

Der europäische Investorenverband Inrev nahm wieder einmal eine Umfrage unter seinen Mitgliedern vor und bestätigte einmal mehr die Relevanz des deutschen Immobilienmarktes. Für Anbieter wie die Aschheimer  SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) mit ihren SHB-Fonds ein großer Gewinn.

Geht es nach den Mitgliedern des European Associates for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, kurz Inrev genannt, dann ist die Bundesrepublik Deutschland der beste Immobilienstandort in Europa. Als weiterer möglicher Investitions-Standort wurde Skandinavien genannt. Deutschland ist in Europa die größte Volkswirtschaft und konnte im vergangenen Jahr auf ein Wirtschaftswachstum von drei Prozent verweisen. Dieses Wachstum wirkt sich auch auf die Nachfrage im Immobilien-Segment aus.

„Die Immobilienfondsexperten gehen hierbei davon aus, dass diese Länder mögliche anstehende Rezessionen bzw. Risiken, die sich aus der Euro-Entwicklung ergeben, am besten bewältigen werden“, erklärt Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG). Die Aschheimer SHB ist ein Anbieter, der sich auf die Konzeption und den Vertrieb von geschlossenen Immobilienfonds spezialisiert hat, einer Anlageklasse, die auch in 2011 bei den Zeichnern von geschlossenen Fonds wieder die größte Resonanz auf sich vereinen konnte.

Bereits das zweite Mal in Folge waren dabei die Einzelhandelsimmobilien die beliebteste Anlage der 121 Investoren und Vermögensverwalter, die an der Umfrage von Inrev teilnahmen. Aufgrund des verwalteten Volumens von 1,66 Billionen Euro dieses Personenkreises, kann dabei durchaus von einer repräsentativen Befragung ausgegangen werden. Rund 64 Prozent nannten dabei Deutschland bzw. deutsche Einzelhandelsfonds als klare Anlagefavoriten. „Dies zeigt, dass wir mit dem Investitionsspektrum unserer SHB Fonds genau richtig liegen“, so der Immobilienexperte der SHB. So sind beispielswiese beim SHB Renditefonds 6 gleich 18 Neubau-Einzelhandelsimmobilien an unterschiedlichen Standorten Bestandteil des Fonds. Sämtliche Objekte im Fonds haben einen oder mehrere Hauptmieter und einen sehr hohen Vermietungsstand. Die Hauptmieter des  SHB Renditefonds 6 zählen dabei zu Deutschlands bekanntesten Discountern und Handelskonzernen, ergänzt durch weitere Mieter aus den Bereichen Textileinzelhandel, Drogerien und Systemgastronomie. Der Discountermarkt zählt hierbei zu den krisensichersten und beständig wachsensten Branchen In Deutschland. Langfristige Mietverträge sichern dabei die Einnahmen des Fonds und ermöglichen Investoren so marktgerechte Erträge.

Die Verantwortlichen der SHB sehen daher die weitere Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes positiv und erwarten, dass die Anleger der SHB Fonds auch künftig von den sich bietenden Chancen profitieren können. 

Trotzt Deutschland der Eurokrise?

Wie wird sich mittelfristig die Schuldenkrise auf den europäischen Immobilienmarkt auswirken? Dieser Frage gehen derzeit viele institutionelle Immobilieninvestoren nach. Fakt ist: Das Bild scheint sich zu verdichten und nach Meinung vieler könnte der deutsche Immobilienmarkt der Gewinner der Krise sein. Dies sichert auch eine positive Entwicklung für Anbieter von Immobilienfonds wie die in der Nähe von München ansässige SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG). 

Dass die Schuldenkrise in Europa zum Stresstest für die europäischen Immobilienmärkte geworden ist, das weisen Immobilienexperten inzwischen nicht mehr von der Hand. Immerhin hängt die wirtschaftliche Entwicklung der einzelnen europäischen Staaten direkt am Immobilienmarkt, oder - anders ausgesprochen - ist das eine abhängig vom anderen. „Von dem gestiegenen Sicherheitsbedürfnis der Investoren und von möglichen Änderungen in der Anlagestrategie könnte gegebenenfalls Deutschland profitieren“, sagt Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG). Dies wird jetzt auch durch eine Studie belegt, die Union Investment umgesetzt hat und deren Ergebnisse sie jüngst veröffentlicht hat. Danach trauen die befragten Investoren – allesamt Immobilien-Großanleger aus Deutschland, Frankreich und Großbritannien – Deutschland wie keinem anderen Land zu, die Folgen der Euro-Krise auf den heimischen Immobilienmarkt weitgehend abfedern zu können.

Interessant ist dabei, dass sich die Einschätzung der Investoren in den letzten Monaten nochmals verändert hat. So dominiert inzwischen das Thema Sicherheit weit vor Rendite und Liquidität und wird damit zur bestimmenden Kaufmotivation. „Die Immobilie als Sachwert ist nun einmal bei richtiger Auswahl im Hinblick auf Nutzungsart und Standort eines der sichersten Investments, zumal weitestgehend unabhängig von Börsenentwicklungen und weitestgehend auch von der Entwicklung des Geldwertes“, sagt SHB Experte Gruber. Insofern sei für ihn die Suche nach der Immobiliensicherheit absolut verständlich.

Derart positive Entwicklungen machen sich natürlich auch bei den Kapitalanlageangeboten bemerkbar, die Anleger zeichnen können. So dominierte der Zielmarkt Deutschland bei den Anbietern von geschlossenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr deutlich und auch im Gesamtangebot der in Deutschland angebotenen geschlossenen Fonds nehmen diese eine führende Rolle ein. „Investoren vertrauen dem deutschen Immobilienmarkt, insbesondere auch vor dem Hintergrund, als die Eckdaten stimmen. Wir wollen dabei aber auch nicht von der Hand weisen, dass zusätzlich Emotionen mitschwingen, denn die deutsche Immobilie ist nun einmal in der Wahrnehmung sehr positiv besetzt“, so der Immobilien-Fachmann der SHB.

Die SHB Innovative Fondskonzepte AG hat sich auf die Emission und das Management geschlossener Immobilienfonds mit deutschen Objekten spezialisiert. SHB kann zusammen mit ihren Schwestergesellschaften von der Konzeption über den Vertrieb und das Management der Fonds bis zur Anlegerverwaltung die gesamte Wertschöpfungskette abdecken. Seit ihrer Gründung in 2001 hat die SHB Innovative Fondskonzepte AG ein konzipiertes Fondsvolumen von rund 1,8 Mrd. Euro aufgelegt.

Investoren favorisieren deutsche Immobilienfonds wie die der SHB Innovative Fondskonzepte AG

Die Initiatoren favorisieren inländische Immobilien. So jedenfalls lassen sich die Ergebnisse des Berliner Analysehauses Scope und die Umsatzzahlen des Verbandes Geschlossener Fonds der ersten drei Quartale 2011 zusammenfassen. Die SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) ist ein seit Jahren präsenter Anbieter von Geschlossenen Immobilienfonds mit Ausrichtung auf den deutschen Immobilienmarkt.

„Der Zielmarkt Deutschland dominiert seit Jahren wieder bei den Anbietern geschlossener Immobilienfonds“, weiß Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) aus Aschheim bei München. Die SHB ist ausschließlich auf den Markt der deutschen Immobilien spezialisiert und hat hier eine Vielzahl an Fonds aufgelegt. Ein geschlossener Immobilienfonds ist dabei eine Beteiligung, bei der sich mehrere Anleger an einer oder mehreren Immobilien beteiligen. Dabei stehen in der Regel die Objekte im Vorfeld fest, man kann sich also über die Qualität der Immobilie bereits vor Fondsbeitritt überzeugen. Teilweise finden in den Fonds Zukäufe statt. Dies beispielsweise wenn die Möglichkeit besteht, dass die Anleger ratenweise beitreten. Hierdurch wird eine Diversifizierung erreicht, die die Ertragsrisiken minimiert. „Indem die Fonds über mehrere Standorte, Mieter und Nutzungsarten investieren, gleicht man Volatilitäten – beispielsweise bei den Mieteinnahmen – aus. Dies bietet einen höhere Sicherheit“, so der SHB-Finanzexperte.
Scope Analysis hat das platzierte Eigenkapital 2011 im Hinblick auf die Investitionsziele verglichen. Es ergab sich ein Wert, der dem des Vorjahres sehr nahe kommt. Entfielen 2010 noch 68,8 Prozent des eingeworbenen Eigenkapitals auf deutsche Immobilienfonds, waren es in 2011 bereits 70,6 Prozent. Der Anteil an Immobilienfonds mit ausländischen Objekten ging also noch einmal zurück, obwohl dieser im rückwärtigen Jahresvergleich sowieso schon sehr niedrig war. Über einige Phasen der letzten Jahre hatten ausländische mit inländischen Immobilienfonds vom Umsatz her deutlich konkurriert. „Derzeit findet offenbar eine Rückbesinnung zur deutschen Immobilie statt“, meint der Immobilien- und Finanzexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG).
Ein ähnliches Bild ergeben auch die Platzierungszahlen, die der Verband Geschlossener Immobilienfonds (VGF) für die ersten drei Quartale des vergangenen Jahres veröffentlichte. Die Gesamtergebnisse 2011 sollen in wenigen Tagen im Rahmen des VGF Summit vorgestellt werden. Danach wurde ein Eigenkapital von 1,53 Milliarden Euro generell in Immobilienfonds investiert, gut 70 Prozent fielen dabei auf Fonds mit deutschen Objekten und nur 30 Prozent auf solche, mit denen ausländische Objekte finanziert werden“, meint SHB-Experte Gruber. Die von Scope befragten Anbieter zeigen dabei im Hinblick auf die Trends 2012, dass sich die Nachfrage nach deutschen Immobilienfonds wohl weiterhin stabilisieren wird. Denn mit über 50 Prozent liegt die deutsche Immobilie auch in 2012 auf dem Spitzenplatz.