SHB AG: Sachwertsicherheit durch Immobilienfonds trotz Verunsicherung sehr gefragt

SHB Immobilienfonds bieten eine sinnvolle Ergänzung im Anlagemix

Man vermag es rational in der Form kaum zu greifen, aber deutsche Investoren haben vielfach Bedenken, wenn es um Geldanlagen geht und suchen nach der Möglichkeit, ihr Kapital in Sachwerten zu stabilisieren. „Wenngleich Sachwertanlagen wie Immobilienfonds natürlich eine vernünftige Sache sind, zum Beispiel die SHB Immobilienfonds, so sollte man sich in der Kapitalanlage dennoch nicht von kurzfristigen Tendenzen oder gar zu starken Emotionen abhängig machen“, sagt Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG). Gruber von der SHB AG hebt hervor, dass zunächst einmal die wesentlichen Risiken abgedeckt sein sollten. So zum Beispiel bei den klassischen Haftungsfällen, aber auch bei Unfall, Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit. Zudem würden viele Rentensparpläne eine sinnvolle Ergänzung im Portfoliomix darstellen. „Die private Vorsorge ist kein Thema, das man von heute auf morgen ändern sollte, sondern eine Angelegenheit, bei der man sich der langfristigen Auswirkungen bewusst sein sollte“, so der SHB-Finanzexperte.

Denn von der Verunsicherung bleiben auch die geschlossenen Fonds nicht verschont. So schreibt die Ratingagentur Scope, dass das prospektierte Emissionsvolumen im Markt der geschlossenen Beteiligungen in den ersten beiden Monaten dieses Jahres im Durchschnitt nur rund 235 Millionen Euro Eigenkapital betrug. Nahezu das gesamte Ergebnis fiel auf Fonds, die auf deutsche Immobilien und Energie setzten. Das ist aber deutlich weniger als Vorjahreszeitraum. „Wir sind natürlich froh, dass die Investoren dem Immobilienfonds mit deutschen Objekten so ein großes Vertrauen zusprechen, auf der anderen Seite irritiert uns die Zurückhaltung, denn für Investitionen zur Verfügung stehendes Vermögen ist durchaus vorhanden und die Alternativen, die sich gerade derzeit bieten, sind ja nun auch nicht überzeugend“, meint er. Als Interessenvertreter für SHB Fonds will Gruber natürlich die Fahne oben halten. Aber auch sonst gibt es viele Argumente, sich mit Immobilien in Deutschland zu beschäftigen. Sie sind - bei richtiger Auswahl – zum einen sehr gefragt, zum anderen unterbewertet und zu dritten bietet die deutschen Bankenlandschaft noch sehr interessante Möglichkeiten für Finanzierungen, um damit die Rendite nach oben zu treiben.

„Wir wissen, dass es einen interessanten Markt gibt und für die Investoren können wir abschätzen, dass sie mit einer Beteiligung an einem SHB Immobilienfonds auf einem guten Weg sind“, so SHB Immobilienexperte Gruber. Dass die SHB AG dabei über Jahre den Markt der geschlossenen Fonds im Bereich deutscher Immobilienfonds mitbestimmt hat, ist ein Faktum. Die erworbenen Objekte werden heute professionell betreut und im Sinne der Investoren weiterentwickelt. Das gute Umfeld im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds Deutschland, wie Scope die Einstufung bezeichnet, unterstützt das SHB Management dabei.

Hauptsache Immobilien

Die SHB Innovative Fondskonzepte AG macht auf einen spannenden Beitrag der Fondszeitung aufmerksam

Unter der Überschrift „Hauptsache Immobilien“ beleuchtete die versierte Journalistin Beatrix Boutonnet im Magazin der Fondszeitung den derzeitigen deutschen Immobilienmarkt und arbeitete wichtige Kernaussagen heraus. Danach dürften auch in 2012 die Immobilienmärkte ein Spiegelbild der Wirtschaft sein und von der allgemeinen Verunsicherung sowie von Inflationsängsten profitieren. „Sehr gut beschrieben ist dabei, dass die Immobilie nicht per se ein Schutzschild gegen inflationäre Tendenzen bietet, sondern es auch hier auf die Qualität der Auswahl ankommt“, sagt Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG). Er schließt sich der Meinung des im Beitrag zitierten Leiters Research der IVG Immobilien AG an, wonach es bei Immobilien zu allererst auf die Gewinnerzielungsabsicht ankäme und die Wertstabilität und es nicht nur darum ging, sein Kapital sicher zu parken. Deutlich herausgearbeitet wird auch, dass die Suche nach der geeigneten, fondstauglichen Core-Immobilie immer schwieriger wird und Investoren hier teilweise Abstiche in Kauf nehmen müssen, beispielswiese was die Lage anbelangt.

Unter der Zwischenüberschrift „Eurozone: Harte Zeiten!“ geht der Beitrag auch auf die zu erwartende Entwicklung in Euroland ein. Er stellt in den Mittelpunkt, dass die heutige Situation nichts mit der Finanzkrise von 2008 zu tun hat und die Märkte von „Übertreibungen“ weit entfernt sind. „Viele Fachleute sehen euroapaweit wieder gute Tendenzen“, meint auch der SHB-Immobilienexperte. Im Beitrag zitiert wird Jones Lang Lasalle, die die Investorennachfrage weiterhin bei Großbritannien, Deutschland, Frankreich und den nordischen Ländern sehen. Im Hinblick auf die amerikanischen Immobilienmärkte setzen Fachleute Weitsicht voraus und die differenzierte Betrachtung von Teilmärkten. Wie auch sonst, sind es die Spezialisten, die in diesem Segment auch jetzt noch Geschäfte machen. Mitnahmeeffekte sind seit längerem nicht mehr zu beachten. Erfreulich positiv wird auch der europäische Hotelmarkt eingeschätzt. Immerhin konnten im vergangenen Jahr in diesem Bereich in Deutschland 1,1 Milliarden Euro umgesetzt werden, wobei sich Frankfurt als Investitionsmittelpunkt präsentiert. Gerade das hochpreisige Segment ist gefragt. Immobilienmakler CBRE geht von einem weiterhin hohen Niveau auch in 2012 aus.

„Die hohe Nachfrage aus dem In- und Ausland nach deutschen Handelsimmobilien setzt sich auch im Schlussquartal 2011 mit ungebremster Dynamik fort“, so die Autorin mit Bezugnahme auf die Zahlen von CBRE. So wurden in 2011 deutschlandweit 10,55 Milliarden Euro in diese Nutzungsart investiert. Nach Meinung von CBRE wird sich das Wachstum in 2012 zwar verlangsamen, aber weiterhin auf einem hohen Niveau bleiben. Einher geht diese Entwicklung auch mit einer stabilen wirtschaftlichen Situation in Deutschland. „Wir fühlen uns in der Asset-Allokation unserer SHB-Fonds jedenfalls bestätigt“, so Gruber. So können die Immobilienfonds, die durch die SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) aufgelegt wurden, auf eine Vielzahl an Handelsimmobilien verweisen, die einen breiten Mietermix und langfristige Mietverträge bieten.

SHB AG: Was offene von geschlossenen Immobilienfonds wie etwa den SHB Fonds unterscheidet

 Bei volatilen Kapitalmärkten und unsicherer Wirtschaftsentwicklung sind sich Großinvestoren wie Kleinanleger einig: Am sichersten sind Sachwerte. Bevorzugt werden dabei vor allem Immobilien, hat Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) festgestellt: „Den Begriff Betongold gibt es nicht ohne Grund.“ Doch nicht jeder private Anleger will oder kann sich deshalb gleich eine Wohnung oder ein Ein- oder Mehrfamilienhaus zulegen. Muss er auch nicht, gibt es doch die Möglichkeit der Beteiligung an einem Immobilienfonds. Allerdings mit zwei völlig unterschiedlichen Ansätzen, wie Immobilienexperte Gruber erläutert: „Auf der einen Seite lässt sich regelmäßig und ohne zeitliche Beschränkung in einen offenen Immobilienfonds investieren. Andererseits kann man sich unternehmerisch und damit steuerbegünstigt an einem geschlossenen Immobilienfonds wie etwa den SHB Immobilienfonds mit festgelegter Laufzeit beteiligen.“ Immer wieder stelle er aber fest, dass das Wissen um die Unterschiede zwischen diesen Alternativen oft nicht besonders ausgeprägt sei.

Grundsätzlich werden bei beiden Modellen hauptsächlich Gewerbeimmobilien gekauft oder finanziert. Erträge entstehen aus den Mieten und Wertsteigerungen der Objekte. Der große Unterschied besteht jedoch in der Art der Kapitalanlage seitens der Anteilseigner. Die Anteile an offenen Immobilienfonds können börsentäglich ge- oder verkauft werden. Um dies über ihre Liquidität sicherzustellen, sind die Fondsgesellschaften gezwungen, zusätzlich zu den Immobilien in schnell verfügbare Anlagen zu investieren, etwa in Zinspapiere. Diese Liquiditätsreserve muss mindestens fünf Prozent des Fondsvermögens betragen, darf jedoch nicht höher als 49 Prozent sein. Unterschreitet sie den untersten Wert, muss der Fonds vorübergehend geschlossen werden. Wollen viele Sparer auf einmal an ihr Geld, muss sich der Fonds zu Lasten der Rendite für die Sparer zusätzliches Fremdkapital besorgen oder Immobilien aus seinem Bestand heraus verkaufen.

Kommt es zu einer Kapitalflucht aus einem solchen offenen Immobilienfonds, müssen viele Objekte auf einmal veräußert werden, um die Ansprüche der Teilhaber befriedigen zu können. Der damit für den Fonds einhergehende Preisdruck kann sogar dazu führen, dass die erzielbaren Preise unterhalb des vom Gutachter für die Immobilien festgelegten Wertes abrutschen. „Mit fatalen Folgen für die Kunden“, erklärt Hans Gruber von SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Im Zuge der Finanzkrise musste ein Reihe offener Immobilienfonds die Rücknahme von Fondsanteilen für eine ganze Zeit aussetzen, weil Vermögenswerte nur mit äußerst hohen Abschlägen liquidierbar gewesen wären.“ Dies sollte die Anleger vor zu herben Verlusten schützen, führte aber in der Konsequenz zu einer schweren Vertrauenskrise in offene Immobilienfonds. Denn es zeigte sich, dass die theoretisch börsentägliche Verkaufsflexibilität plötzlich nichts mehr galt. Für Großinvestoren gilt deshalb seit dem vergangenen Jahr eine zweijährige Mindesthalte- und obendrein eine einjährige Kündigungsfrist.

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren nach einem gänzlich anderen Prinzip. Sie sammeln bei institutionellen und privaten Anlegern Geld, um ein oder mehrere bestimmte Objekte zu erwerben oder zu finanzieren. Hierzu werden eine Fondslaufzeit und ein genaues Platzierungsvolumen festgelegt. Ist Letzteres erreicht, wird der Fonds geschlossen. Nach dem Ende der Fondslaufzeit von beispielsweise zehn Jahren wird der Fonds aufgelöst und die Anleger erhalten ihren Anteil zurück. An den Renditen des Fonds, die durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Objekte erzielt werden, werden sie oftmals durch zwischenzeitliche Ausschüttungen beteiligt. Hinzu kommen steuerliche Vorteile aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, da es sich bei den Anteilen geschlossener Immobilienfonds um unternehmerische Beteiligungen handelt. Eine Anteilsrückgabe vor dem Ende der zu Beginn festgelegten Fondslaufzeit gibt es nicht, führt Hans Gruber von SHB Fonds aus: „Das macht geschlossene Immobilienfonds andererseits aber auch wesentlich stabiler als direkt marktabhängige offene Immobilienfonds.“

SHB Immobilienfonds: Geschlossene Immobilienfonds weiterhin sehr beliebt

Deutsche Immobilienfonds, wie die SHB Fonds,, bieten Anlegern eine gute Möglichkeit in Deutschland investiert zu sein

Der in Deutschland investierende Immobilienfonds erfreut sich bei Anlegern höchster Beliebtheit – und das nicht ohne Grund: „Deutsche Büroimmobilien, wie man sie beispielweise in Immobilienfonds vorfindet, kommen im Schnitt auf eine Rendite von etwa fünf Prozent, während öffentliche Anleihen durchschnittlich bei rund 1,55 Prozent rentieren“, weiß Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG), Herausgeber der SHB Immobilienfonds.

Der gewerbliche Immobilienmarkt wurde dabei in den letzten Jahren vom Einzelhandel dominiert, ein Bereich, in dem auch die SHB Immobilienfonds investiert sind. Auf den Einzelhandel entfiel im letzten und vorletzten Jahr auch der größte Teil der Transaktionen. Zu dieser Entwicklung haben auch viele Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds beigetragen, denn Einzelhandelsimmobilien finden sich immer wieder in Fonds der Marktteilnehmer. So enthalten die SHB Immobilienfonds gleich eine ganze Vielzahl an Einzelhandelsobjekten, bevorzugt in wohnbereichsnahen Lagen oder mit guter verkehrstechnischer Anbindung.

Die rege Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt geht nach SHB-Meinung in diesem Jahr weiter. Der Fokus der Investoren richte sich weiterhin auf Büro- und Geschäftshäuser sowie Einzelhandelsimmobilien in guten Lagen. Dies gelte nicht nur für 1a-Lagen, sondern auch für das Umfeld der „Big Seven“, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Hinzu kämen die weniger bekannten Regionen, die sich teilweise durch hohe verfügbare Einkommen auszeichneten. „Bestimmte Standorte werden oft unterschätzt. Dabei zeigen demoskopische Untersuchungen, dass hier oftmals eine hohe Kaufkraft vorherrscht, dabei aber nur wenig Auswahl geboten wird, sagt Hans Gruber. Derartige Standorte eigneten sich ideal für Einzelhandelsimmobilien.

Deutsche Büroimmobilien werden dabei von Marktkennern heute durchaus skeptischer hinterfragt als dies noch vor zwei bis drei Jahren der Fall war. Dies nicht zuletzt, da die verstärkte Nachfrage teils auch zu nicht unerheblichen Preissteigerungen geführt hat. „Dennoch kommen Anleger nicht an deutschen  Immobilienfonds vorbei“, meint Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG). Nach wie vor sehen viele Emissionshäuser in langfristigen Mietverträgen und möglichen Wertsteigerungen die wesentlichen Argumente, die von Anlegern gerne angenommen werden. Insbesondere dann, wenn diese über 15 Jahre und mehr laufen. Dann finden Verkäufer gerne das Wort Core-Immobilien für das „gute Stück“. Ein nicht unerheblicher Teil der Wahrheit ist es dennoch: Gerade die Bonität der Mieter neben der Tatsache, ob das Objekt auch langfristig von diesen Mietern genutzt werden kann (Rentabilität), machen es schließlich aus, ob sie auch bei der Stange bleiben.

Transaktionsvolumen deutscher Immobilien 2011 mit deutlich zweistelligem Plus – SHB Innovative Fondskonzepte AG setzt auf hohe Qualität.

In der Staatsschuldenkrise vertrauen Investoren mehr denn je auf Sachwerte. Mit SHB Immobilienfonds investieren sie in Top-Standorte, eine hohe Qualität und Mieter mit überdurchschnittlicher Bonität.

Für Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG), ist der Trend unverkennbar: „Investitionen in Sachwerte haben auch langfristig eine viel versprechende Zukunft. Damit reagierten institutionelle wie private Anleger auf die nachhaltige Unsicherheit an den Kapitalmärkten. Neueste Zahlen geben ihm Recht. Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland nach Angaben des Immobilienverbandes IVD Immobilien mit einem Gesamtwert von 165,84 Milliarden Euro verkauft. Im Vergleich zum Vorjahr stieg danach das Transaktionsvolumen um über 13 Prozent. Befeuert wurde die Entwicklung durch das denkbar niedrige Zinsniveau, einen zum Teil deutlichen Mietanstieg und noch relativ niedrige Preise. Wie der Initiator der SHB Fonds mitteilt, gibt es bei Letzteren sowohl im Bestand von Wohnimmobilien als auch auf dem gewerblichen Sektor noch jede Menge Luft nach oben. Dies, so SHB Immobilienfonds-Experte Gruber, schlage sich auch in den erwarteten positiven Renditen für die Kunden nieder.

Laut IVD gab es im Jahr 2011 die höchsten Immobilienumsätze mit jeweils deutlich über 30 Milliarden Euro in Bayern und Nordrhein-Westfalen, prozentual die höchsten Steigerungsraten verzeichneten Mecklenburg-Vorpommern mit annähernd 34 Prozent sowie Hessen mit rund 30 Prozent. Allerdings betont Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Wir achten bei der Immobilienauswahl in unseren geschlossenen Immobilienfonds strikt darauf, dass der Standort, die Qualität und die Bonität der Mieter erstklassig sind.“

SHB AG: Deutschland ist erste Adresse für internationale Immobilienfonds – mit der SHB Innovative Fondskonzepte AG auf der Gewinnerseite

Steigende Immobilienpreise und rechtliche Auflagen erschweren Privatanlegern den Kauf von Renditeobjekten. Dennoch können sie den deutschen Boom sogar für ihre spätere Altersvorsorge nutzen. Mit SHB Immobilienfonds können sie sogar agieren wie die großen Investoren.

Die Furcht vor anhaltend hoher Inflation, aber auch die derzeit niedrigen Hypothekenzinsen machen Immobilien bei Anlegern, die etwas für  ihre spätere Altersvorsorge tun wollen, immer beliebter. Das Institut für Demoskopie Allensbach hat hierzu Ende Januar 2012 in einer Studie zur „Altersvorsorge der Deutschen“ eindeutige Ergebnisse vorgelegt. Bei der Frage, von welcher Anlage die Bundesbürger die höchste Rendite erwarten, belegen Immobilien den ersten Platz. Dasselbe gilt für die Frage, welche Formen der Altersvorsorge künftig an Bedeutung gewinnen würden. 83 Prozent der Befragten sehen dies bei Immobilien, besonderes Vertrauen in die Lebensversicherung hat zum Vergleich nur jeder zweite Studienteilnehmer. Für Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG), kommt Allensbach keineswegs überraschend zu diesem Ergebnis: „Zu ähnlichen Resultaten ist auch das GfK-Investmentbarometer im Herbst 2011 gelangt.“

Doch Theorie und Praxis sind noch immer zweierlei. Erstens erteilt der Gesetzgeber Immobilienbesitzern immer strengere Auflagen im Energiebereich. So will das Bundesumweltministerium sie nach einem Bericht der „Bild“-Zeitung angeblich zu weitreichenden Dämmungen auch im Immobilienbestand zwingen. Künftig derart unkalkulierbare Kosten schrecken so manchen Erwerber von vornherein ab. Zweitens ziehen die Immobilienpreise vor allem in Metropolregionen unaufhörlich an, ein Ende dieser Entwicklung ist nicht abzusehen. Für den SHB-Immobilienfonds-Experten hat dies Auswirkungen auf Direkterwerber fremd genutzter Immobilien: „Hohe Kaufpreise relativieren die guten Darlehenskonditionen.“

Einen Ausweg  aus diesem Dilemma weisen Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, wie sie die SHB Innovative Fondskonzepte AG anbietet, erläutert Gruber: „Mit den  SHB Fonds kann man indirekt auch vom prosperierenden deutschen Markt für Wohnimmobilien profitieren.“ Dies gelte darüber hinaus auch für Gewerbeimmobilien, deren Mieteinnahmen ebenfalls noch viel Luft nach oben hätten. Privatanleger können sich so am Run internationaler Investoren auf den heimischen Markt beteiligen. Deren Immobilienfondsmanager sehen angesichts der derzeitigen Finanz- und Schuldenkrise im deutschen Markt den sicheren Hafen überhaupt. Das zeigen Zahlen aus dem vergangenen Jahr. Nahezu jeder fünfte der weltweit aufgelegten Fonds hatte einen besonderen Fokus auf Deutschland gerichtet. Dahinter stecken Zielvolumina von rund 20 Milliarden Euro nur für den Raum von Flensburg bis zum Bodensee. Das sind mehr als 40 Prozent der Zielallokation für den gesamten europäischen Raum und damit der höchste Wert seit 2007, dem Jahr vor Ausbruch der Finanzkrise. „Mit SHB Immobilienfonds“, so Experte Gruber, „sichern sich Anleger nicht nur ihr Stück am renditestarken Investment. Sie bauen Altersvorsorge mit Immobilien auf, ohne sich um rechtlich immer schärfere Auflagen und hohe Preise für Einzelimmobilien scheren zu müssen.“