SHB AG: Wegen Mietnomaden und geringem Eigenkapital muss niemand vor fremdvermieteten Immobilien zurückschrecken

Bei eingeschränkter Liquidität und aus Furcht vor Mietausfall schrecken viele Interessenten vom Erwerb fremdvermieteter Immobilien zurück. Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds wie etwa die SHB Fonds bieten sich als starke Alternative an                      

Einige Versicherungsgesellschaften bieten Wohnungsvermietern neuerdings Spezialpolicen gegen Mietnomaden an. Sie ersetzen zumindest einen kurzfristigen Mietausfall und in Einzelfällen auch Sanierungskosten. Ein Markt dafür existiert offenbar, denn Schätzungen zufolge verursachen jährlich rund 15.000 Fälle einen durchschnittlichen Schaden von jeweils 25.000 Euro. Der Traum von der guten Rendite mit vermietetem Immobilieneigentum kann so schnell zum Alptraum werden. Doch Gefahr droht nicht nur von zahlungsunwilligen Mietern, erklärt Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Angelockt durch das Zinstief bei Immobilienkrediten, stolpert so mancher Wohnungskäufer in eine Finanzierung, die er mangels Eigenkapital schon auf Sicht nicht mehr schultern kann.“ Viele Bestandsobjekte mögen zwar wegen ihres äußeren Anscheins in den Bann ziehen und zu schnellen Kaufentscheidungen verleiten. Doch nicht selten wird die dahinter steckende Bausubstanz überschätzt und ein möglicherweise vorhandener Sanierungsbedarf nicht erkannt, oder schlicht unterschätzt. Der SHB Immobilienfonds-Experte beschreibt die drohenden Folgen: „Verfügt der Wohnungseigentümer dann nicht über die erforderliche Liquidität, kann ihn ein unvorhergesehener Sanierungs- oder Reparaturaufwand viele Tausend Euro kosten, die er sich wiederum zu hohen Zinsen bei einer Bank leihen muss.“ Die angestrebte Mietrendite pulverisiere sich dann förmlich.

„Dennoch“, so Hans Gruber, „muss zu geringes Eigenkapital niemanden vom Immobilienerwerb abhalten.“ Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds sind schon für überschaubare Beträge möglich. Und das mit einer im Hinblick auf die aktuellen Marktverhältnisse nicht hoch genug einzuschätzenden Flexibilität. Das Konzept der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) beispielsweise sieht vor, dass in jedem neuen Fonds nur die Erstinvestition konkret getätigt wird. Alle weiteren Objekte im jeweiligen SHB Fonds werden in der Folge abhängig vom tatsächlichen Fondsvolumen und der aktuellen Marktsituation realisiert. Den Vorteil erläutert Hans Gruber so: „Das Fondsvolumen kann deshalb jederzeit variabel angepasst werden und das Fondsmanagement je nach platziertem Kapital und der Entwicklung der Erstinvestition reagieren.“ Von Vorteil für die SHB Fonds ist auch, dass sie allesamt nicht in Wohn-, sondern in Gewerbeimmobilien investieren, denn der letztgenannte Markt ist nicht derart überhitzt wie der private Sektor. Wie es bei Wohnimmobilien derzeit zugeht, hat gerade erst der aktuelle Angebotspreisindex IMX von Immobilienscout24 enthüllt. Danach haben sich Bestandsimmobilien in München im ersten Quartal 2012 um 5,4 Prozent und in Berlin um 4,9 Prozent verteuert. Für Luxuswohnungen muss mitunter mehr als das 30-fache einer Jahresmiete bezahlt werden.

SHB AG: Beste Aussichten für geschlossene Immobilienfonds – starke Nachfrage von Versicherern

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien kurbelt das Geschäft mit geschlossenen Immobilienfonds mächtig an. Davon profitieren auch die SHB Fonds.

                                                                                                

In Deutschland engagierte Immobilienfonds waren nach Angaben des Verbandes Geschlossene Fonds (VGF) die Renner des Platzierungsjahres 2011. Bei privaten Anlegern konnten sie 33 Prozent mehr Beteiligungskapital einsammeln als im Jahr zuvor, bei institutionellen Investoren verbuchten sie sogar ein Plus von 72 Prozent. Insgesamt konnten diese Assets, zu denen auch die SHB Immobilienfonds gehören, um 38 Prozent zulegen. Beobachtet wurde zudem ein wachsendes Engagement der Versicherungswirtschaft. Nach 208 Millionen Euro in 2010 zeichnete diese im vergangenen Jahr Anteile mit einem Volumen von 715 Millionen Euro. Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG), sieht darin ein klares Votum auch im Hinblick auf Privatanleger: „Versicherungsgesellschaften leiden unter den wenig attraktiven Zinsen am Kapitalmarkt und scheuen wegen der sich verschärfenden Eigenkapitalregeln die Aktienbörse. In geschlossenen Immobilienfonds sehen sie zu Recht die Chance auf ein sicheres Investment mit guter Rendite.“

Im Bereich der Wohnimmobilien übertrifft bereits das erste Quartal 2012 mit einem Transaktionsvolumen von rund 3,5 Milliarden Euro alle Erwartungen, erklärt Gruber weiter: „Im gesamten Jahr 2011 wurden 5,8 Milliarden Euro gehandelt.“ Damit wurde in nur drei Monaten bereits deutlich mehr als die Hälfte des gesamten Umsatzes des Vorjahres gehandelt.“ Im Vergleich zu den Monaten Januar bis März 2011 konnten die Fondsinitiatoren einen Geschäftszuwachs von 135 Prozent erzielen. Deutlich differenzierter zeigt sich laut SHB Fonds-Experte Hans Gruber der Sektor Büroimmobilien. An den wichtigsten Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig und München sei der Umsatz mit ca. 645.000 Quadratmetern um einen Prozentpunkt leicht unter Vorjahresniveau geblieben.

Dabei müsse man jedoch selbst an den üblicherweise besonders nachgefragten Standorten unterscheiden. Laut Gruber haben nur Köln, Leipzig und Frankfurt am Main ein Plus von bis zu 115 Prozent einfahren können. Alle anderen Metropolen haben hingegen – wenn auch auf hohem Niveau – ein Minus verzeichnet. Jedoch ist dies nur eine Momentaufnahme, erklärt Hans Gruber von SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Die stabile Verfassung der deutschen Unternehmen und zuversichtliche Prognosen zur künftigen Wirtschaftsentwicklung sind deutliche Indikatoren für die künftige Entwicklung des Büromarktes.“ Allerdings müsse zunehmend ein Spagat zwischen den Interessen der Mieter und der Vermieter geschafft werden. Während Erstere zunehmend flexibel bleiben wollten und Wert auf kürzere Vertragslaufzeiten legten, hätten Letztere hinsichtlich der erwarteten Mieteinnahmen ein nicht zu vernachlässigendes Sicherheitsbedürfnis.

SHB AG: Wie interessant sind kleinere und mittlere Immobilienstandorte für Privatinvestoren?

SHB Immobilienfonds setzen grundsätzlich weiterhin auf Investitionen in Großstädten; attraktive Standorte mit hoher „Abschöpfungsquote“ werden aber auch berücksichtigt

                                                                                                

„Wenn der Markt enger wird, werden die Experten kreativ, wobei natürlich immer auch berechtigte Überlegungen dahinter stehen“, spielt Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) auf eine Stellungnahme des Beratungs- und Gutachterunternehmen GfK GeoMarketing an, die in einer aktuellen Ausgabe der Immobilienzeitung aufgegriffen wurde. Danach solle man künftig auch „die Rosinen aus der zweiten Reihe“ berücksichtigen. Gfk hat hierzu eine Übersichtsliste von Städten zwischen 40.000 und 75.000 Einwohnern zusammengestellt, die von Investoren bislang kaum beachtet würden, sich aber durch eine „überdurchschnittliche Kaufkraft oder Kaufkraftbindung oder beides“ auszeichneten. GfK plädiert dabei dafür, künftig weniger die Mietverträge und deren Bonität unter die Lupe zu nehmen, sondern „stärker das Umsatzpotential (und damit Mietpotenzial) bzw. die mögliche Abschöpfungsquote“. Vor diesem Hintergrund gehen die Experten der GfK gar so weit, laut über eine Neudefinition des Begriffes Core Immobilie nachzudenken.

„Derartige Überlegungen haben ihre Berechtigung, man muss aber sehr sensibel mit ihnen umgehen, denn je weiter man mit Investitionsvorhaben von eingetretenen Wegen mit hohem Erfahrungsschatz abweicht, umso größer muss das Wissen über mögliche Eventualitäten sein. Das gilt auch und insbesondere für die Immobilienwirtschaft“, meint der SHB-Immobilienexperte Gruber. Zudem käme es immer darauf an, welche Zielgruppe mit welchem Investitionsziel sich an einer Immobilie in Form einer Kapitalanlage beteilige, so der SHB-Mann. Die SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) bietet Immobilienfonds in Form von geschlossenen Immobilienfonds an. Die Anleger der SHB bauen darauf, dass die Objekte lange und zu einem guten Mietzins vermietet werden können. Die SHB-Immobilienfonds zeichnen sich daher auch durch einen gesunden Mietermix mit bonitätsstarken Mietern aus. „Die Standorte unserer SHB Fonds heißen in der Regel Stuttgart, München, Göttingen usw. also alles Großstädte mit einer recht hohen Bevölkerungszahl. Wenn das Objekt und die Ertragskraft der Region aber geeignet ist, weichen wir durchaus im der Sinne der GfK-Studie einmal ab und investieren in Standorte, wie sie die GfK auf ihre Empfehlungsliste gesetzt hat“, so Gruber. Voraussetzung, so der SHB-Experte, sei, dass langfristig prospektgemäße Mieten erzielt werden können, die nicht nur Zins und Tilgung des Fonds decken, sondern die es den Anleger auch ermöglichen, Ausschüttungen bzw. Gewinnzuschreibungen realisieren zu können.

SHB AG: Babyboomer werden Absatz geschlossener Immobilienfonds pushen

Vor allem ältere Anleger bevorzugen Anlagen in geschlossenen Immobilienfonds wie etwa den SHB Fonds.

„Geschlossene Immobilienfonds werden von der Generation der Babyboomer profitieren“, ist Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG), überzeugt. Schon heute hätten vor allem ältere Anleger Interesse an derartigen Beteiligungen. Und in der Tat hat der Verband Geschlossene Fonds (VGF) ermittelt, dass nahezu die Hälfte der Investoren älter als 61 Jahre ist, sieben von zehn Zeichnern sind danach mindestens 50 Jahre alt. In den kommenden Jahren werden die besonders geburtenstarken und zudem kapitalkräftigen Jahrgänge der Babyboomer ins Rentenalter kommen. Davon, so Gruber, werden beispielsweise auch SHB-Immobilienfonds profitieren können. Die Erfahrung mit entsprechenden Umfragen könnte ihn bestätigen, denn gerade ältere Menschen bevorzugen Anlagen ohne Abhängigkeit von der unkalkulierbaren Entwicklung an den Börsen oder beim Kapitalmarktzins.

Interessant für diese Zielgruppe sind nicht nur die regelmäßigen Ausschüttungen, erläutert SHB Fonds-Experte Gruber: „Geschlossene Immobilienfonds bieten, abhängig von der rechtlichen Gestaltung, auch im Erbfall oder bei Schenkungen Vorteile gegenüber anderen Anlagen.“ Hierzu sei aber unbedingt ein rechtzeitiges Gespräch mit einem Steuerberater erforderlich.

Die SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) hat sich darauf spezialisiert, Anlegern die Beteiligung an hochwertigen Gewerbeimmobilien zu ermöglichen. Das Unternehmen aus der Nähe von München managt diese Immobilien selbst und hat somit jederzeit Zugriff, sollten sich einmal ungewollte Tendenzen – beispielsweise ein Vermietungsengpass – abzeichnen. Der Fonds erhält dabei laufende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und am Laufzeitende des Immobilienfonds soll aus dem Verkauf der Immobilie ein zusätzlicher Gewinn entstehen. Der besondere Vorteil einer geschlossenen Beteiligung – wie es die SHB Fonds bzw. SHB Immobilienfonds nun einmal sind – besteht in der Mitbestimmung und Mitwirkung der Anleger. Jährlich werden diese über die laufende Entwicklung informiert und um ihre Meinung bezüglich der vorgeschlagenen Möglichkeiten angehalten. Sie bestimmen also den Kurs der Fonds mit. „Diese Form der Transparenz und Mitwirkungsmöglichkeit ist einzigartig im Kapitalmarkt“, bestätigt SHB-Immobilienexperte Gruber und sieht darin einen großen Vorteil für geschlossene Fonds.